Le Pinel est mort fin 2024. Après dix-huit mois de vide fiscal douloureux pour le marché du neuf, le gouvernement a répondu avec le dispositif Jeanbrun, applicable depuis le 21 février 2026. Le nom vient du ministre du Logement Vincent Jeanbrun qui l'a porté dans le budget 2026. Le mécanisme, lui, est radicalement différent de ce que les investisseurs connaissaient jusqu'ici.
Ce n'est plus une réduction d'impôt. C'est un amortissement fiscal. La nuance est fondamentale — et détermine qui a vraiment intérêt à y entrer.
Le mécanisme Jeanbrun en détail
Amortissement vs réduction d'impôt : comprendre la différence
Avec le Pinel, la mécanique était simple : vous investissez 200 000 €, vous obtenez une réduction d'impôt de 18 % sur 9 ans, soit 36 000 € déduits directement de votre impôt, indépendamment de vos revenus.
Avec le Jeanbrun, la logique est différente. Vous déduisez chaque année un pourcentage de la valeur du bien (hors foncier, soit 80 % du prix d'acquisition) de vos revenus fonciers imposables. Ce n'est pas une réduction d'impôt — c'est une réduction de base imposable. Votre économie d'impôt réelle dépend de votre tranche marginale d'imposition (TMI).
Sur un investissement de 300 000 € (base amortissable : 240 000 €) avec un taux d'amortissement de 4,5 % en location intermédiaire : 10 800 € déduits annuellement de vos revenus fonciers.
À TMI 30 % : économie d'impôt de 3 240 €/an, soit 29 160 € sur 9 ans
À TMI 41 % : économie d'impôt de 4 428 €/an, soit 39 852 € sur 9 ans
À TMI 45 % : économie d'impôt de 4 860 €/an, soit 43 740 € sur 9 ans
Conclusion directe : plus votre imposition est élevée, plus le Jeanbrun est rentable. C'est l'inverse du Pinel, qui était identique pour tout le monde.
Les trois niveaux de location et leurs plafonds d'amortissement
Le dispositif distingue trois catégories de bail, chacune ouvrant droit à un plafond d'amortissement différent :
Type de location | Réduction par rapport au marché | Amortissement annuel max |
Intermédiaire | -15 % | 8 000 € |
Sociale | -30 % | 10 000 € |
Très sociale | -45 % | 12 000 € |
La logique est cohérente : plus vous acceptez un loyer bas, plus l'avantage fiscal est élevé. Mais la question de rentabilité nette change radicalement selon le niveau choisi. Un loyer en location très sociale à -45 % du marché peut créer un cashflow négatif significatif que l'économie fiscale ne compense pas toujours — surtout si le bien est financé à crédit avec des taux à 3,26 % sur 20 ans.
Les conditions d'éligibilité strictes
Le dispositif s'applique uniquement aux logements collectifs (appartements en immeuble), neufs ou anciens avec travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition incluant une rénovation énergétique. La location doit être nue — les locations meublées, saisonnières et la colocation sont exclues. Engagement locatif minimum de 9 ans à compter de la première mise en location. La location à un membre du foyer fiscal, à un ascendant ou descendant est exclue. Le bien doit être loué dans les 12 mois suivant la livraison ou l'achèvement des travaux.
Fenêtre temporelle : acquisitions réalisées entre la publication de la loi (21 février 2026) et le 31 décembre 2028.
Le piège de la plus-value à la revente
C'est le point qui a fait débat lors des discussions budgétaires — et qui a été tranché de façon défavorable aux investisseurs. Les amortissements déduits pendant la durée de détention seront réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, conformément à l'article 150 VB III du CGI tel que modifié par la loi de finances 2026.
Concrètement : si vous avez déduit 90 000 € d'amortissements sur 9 ans, votre prix d'acquisition fiscal pour le calcul de la plus-value sera réduit de 90 000 €. Cela signifie une plus-value taxable artificiellement majorée à la sortie.
Prenons un exemple. Vous achetez 300 000 €, vous amortissez 90 000 € sur 9 ans, vous revendez à 350 000 €. Votre plus-value réelle est de 50 000 €. Votre plus-value fiscale est de 140 000 € (350 000 - 210 000 €). À 19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux, la facture est significative — partiellement compensée par l'abattement pour durée de détention, mais jamais intégralement avant 22 ans de détention.
Le Jeanbrun est donc structurellement un dispositif de détention longue. Il pénalise les sorties rapides.
La question à vous poser avant d'investir
Calculez votre TMI actuelle et projetez-la sur 9 ans. Si vous êtes à 30 % aujourd'hui et prévoyez une carrière ascendante, vous serez peut-être à 41 % dans 5 ans — et l'avantage Jeanbrun progressera avec vous. Calculez ensuite la rentabilité brute du bien visé (loyer annuel / prix d'acquisition) puis soustrayez les charges, la taxe foncière, les frais de gestion, et les intérêts d'emprunt. Le cashflow net avant fiscalité doit être positif ou légèrement négatif — si l'opération ne tient qu'avec l'économie fiscale, la marge d'erreur est trop faible.
Jeanbrun vs LMNP : lequel choisir en 2026 ?
Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet déjà l'amortissement en location meublée, sans plafond d'amortissement annuel. Avec les nouvelles règles de 2025 qui ont réintégré l'amortissement dans le calcul de la plus-value LMNP également, les deux régimes convergent sur cet aspect pénalisant à la sortie.
La différence principale : le LMNP offre plus de flexibilité sur les loyers (marché libre) et une meilleure liquidité locative. Le Jeanbrun offre un cadre légal sur 9 ans avec loyers encadrés mais un marché de locataires plus stable. Pour un investisseur en zone tendue avec TMI à 41 % ou plus, le Jeanbrun peut être plus avantageux. Pour un investisseur cherchant la rentabilité maximale avec flexibilité, le LMNP reste souvent supérieur.
Ce qu'il faut retenir
Le Jeanbrun n'est pas un nouveau Pinel pour tout le monde. C'est un outil patrimonial sophistiqué qui avantage les contribuables fortement imposés, les investisseurs à longue durée de détention, et les profils qui acceptent la contrainte de loyers encadrés en échange d'une fiscalité maîtrisée sur les revenus fonciers.
Il est inadapté aux investisseurs à TMI 11 %, aux projets de revente à horizon court, et aux biens en location meublée — qui restent dans le LMNP.
L'action concrète à faire maintenant : calculez votre TMI 2025 (revenu imposable N-1 divisé par le nombre de parts, et positionnement dans le barème). Si vous êtes au-dessus de 30 %, faites simuler un investissement Jeanbrun sur 9 ans avec les loyers de votre marché cible. La comparaison LMNP vs Jeanbrun sur votre profil prend moins d'une heure et peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros de différence.