L'immobilier français semblait sorti d'affaire. La production de crédits à l'habitat avait progressé de 33,4 % en 2025 par rapport à 2024, selon les chiffres du HCSF publiés début mars 2026. Les primo-accédants représentaient désormais un emprunteur sur deux. Le PTZ élargi faisait son effet. Et le dispositif Jeanbrun venait de relancer l'investissement locatif après deux ans de désert post-Pinel.
Puis les tensions géopolitiques sont revenues. Et avec elles, les interrogations sur les taux pour les mois à venir.
L'état du marché au 22 mars 2026
Des taux stables — avec une hausse latente
En mars 2026, les taux moyens constatés chez les courtiers s'établissent à 3,13 % sur 15 ans, 3,26 % sur 20 ans et 3,41 % sur 25 ans selon le baromètre CAFPI du 21 mars 2026. Les meilleurs profils obtiennent des conditions nettement inférieures : 2,85 % sur 15 ans, 3,00 % sur 20 ans et 3,08 % sur 25 ans.
Les disparités régionales restent importantes. Sur 20 ans, la Provence-Alpes-Côte d'Azur affiche les taux les plus bas (3,15 %), là où la Normandie culmine à 3,42 %. Sur 25 ans, la Corse et le Centre-Val de Loire sont les plus attractifs (3,33 %), contre 3,52 % en Bretagne. Ces écarts — qui peuvent atteindre 30 à 50 points de base selon les établissements — rendent la mise en concurrence indispensable.
La détente récente de l'OAT 10 ans sous les 3,30 % avait créé un espoir de légères baisses. Mais l'escalade des tensions au Moyen-Orient depuis mi-mars repousse ce scénario. L'OAT remonte, et les banques qui envisageaient d'ajuster leurs grilles à la baisse pourraient choisir d'attendre.
Une reprise portée par les primo-accédants
La reprise de 2025 a été structurellement différente des précédentes. Elle n'a pas été tirée par l'investissement locatif — dont le nombre de logements neufs vendus à des investisseurs a été divisé par plus de 6,5 entre 2019 et 2025 avec la disparition du Pinel. Elle a été portée par les primo-accédants, encouragés par le PTZ élargi et des prix qui ont baissé dans de nombreuses métropoles depuis le pic de 2022.
L'Île-de-France présente une configuration particulièrement favorable selon les analyses de plusieurs observateurs : certains indicateurs suggèrent que 2026 pourrait représenter une fenêtre d'achat exceptionnelle pour les maisons en proche banlieue, avec des prix qui n'ont pas encore retrouvé leurs niveaux de 2021-2022 malgré la légère remontée des volumes.
La construction : encore en difficulté
Malgré les signaux positifs sur le crédit, la production de logements neufs reste sous pression. Les données de mars 2026 confirment une nouvelle baisse des autorisations de construire et des mises en chantier. Ce déséquilibre entre une demande qui reprend et une offre nouvelle qui tarde alimente les tensions sur les prix dans les zones tendues — et justifie l'attention portée au marché ancien.
Ce que les trois zones du marché disent en mars 2026
Zone A et A bis — Paris, grandes métropoles : stabilisation après correction
Les prix parisiens ont reculé de 10 à 15 % depuis leur pic de 2021-2022 selon les données des Notaires de France. La correction semble désormais intégrée. Les volumes de transactions remontent lentement mais les délais de vente restent longs. Pour un acheteur avec un dossier solide, c'est un marché où le rapport de force a changé — la négociation est possible là où elle était inimaginable en 2021.
Zone B1 — Grandes agglomérations de province : le marché le plus dynamique
Lyon, Rennes, Bordeaux, Nantes, Toulouse : les zones B1 concentrent la plupart de l'activité en 2026. La combinaison PTZ renforcé + prix plus raisonnables qu'en zone A + tissu économique actif en fait le terrain favori des primo-accédants. Les délais de vente se sont raccourcis depuis la mi-2025 — signe de demande soutenue.
Zones B2 et C — Territoire : le grand retour
L'élargissement du PTZ neuf à toutes les zones depuis avril 2025 a créé un effet d'aubaine dans les zones B2 et C. Des projets qui étaient bloqués faute d'aide fiscale redémarrent. Le marché de la maison neuve en zone péri-urbaine ou rurale bénéficie directement de cette ouverture. La demande reste modérée mais les fondamentaux s'améliorent.
Acheter en mars 2026 : le pour et le contre
Arguments pour acheter maintenant. Les taux ont baissé de plus de 100 points de base depuis le pic de fin 2023 (qui flirtait avec 4,50 % sur 20 ans). Les prix ont corrigé dans la plupart des grandes villes. Le PTZ est au niveau le plus favorable depuis 1995. Et les signaux géopolitiques suggèrent que les taux pourraient repartir à la hausse si les tensions s'amplifient — les projections de marché tablent sur 3,60 % en moyenne en 2027.
Arguments pour attendre. La production de logements neufs chute encore, ce qui limitera l'offre. Les délais de vente restent longs dans certains secteurs, ce qui laisse du temps pour négocier. Et la prudence géopolitique actuelle pourrait refroidir certains vendeurs.
Le consensus des professionnels du marché en mars 2026 est clair : si votre projet est mûr, la fenêtre actuelle est favorable. Attendre une hypothétique nouvelle baisse des taux comporte le risque de voir les prix remonter, annulant le bénéfice.
Ce qu'il faut retenir
Le marché immobilier français de mars 2026 est en reprise — mais une reprise fragile, sélective et géographiquement hétérogène. La fenêtre de taux est ouverte mais sous menace géopolitique. L'offre reste insuffisante dans les zones tendues. Et les aides à l'accession (PTZ, Jeanbrun) créent des opportunités que les acheteurs et investisseurs ont intérêt à saisir avant leur expiration programmée en 2027-2028.
L'action concrète à faire maintenant : si vous hésitez entre acheter en 2026 ou attendre 2027, comparez le coût d'un an d'attente. Simulez votre emprunt aux taux actuels (3,26 % sur 20 ans) vs aux taux projetés 2027 (3,60 % sur 20 ans) sur le même bien. Sur 250 000 € sur 20 ans, l'écart de 34 points de base représente environ 10 000 € de coût supplémentaire — sans compter une éventuelle hausse des prix.